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Résidence secondaire : des impôts locaux plus lourds

S’agissant de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’habitation, la quasi-totalité des exonérations et mesures de plafonnement prévues en faveur des personnes modestes ainsi que les abattements applicables sur la valeur locative, notamment les abattements pour charges de famille, ne s’appliquent pas aux résidences secondaires.

Pire, certains prélèvements annexes, perçus au profit de l’État, sont majorés. Les frais de gestion représentent ainsi 8 % du montant des taxes locales, alors qu’ils sont ramenés à 4,4 % pour une résidence principale. De même, pour le calcul de la taxe d’habitation, le prélèvement calculé sur les logements à “valeur locative élevée”, c’est-à-dire dépassant 4 573 €, est calculé au taux d’1,2 % jusqu’à 7 622 € et d’1,7 % au-delà alors qu’il plafonne à 0,2 % pour la résidence principale.

Le gouvernement a lancé en septembre 2013 un projet de révision du calcul de la valeur locative du parc immobilier. La base de calcul des taxes d'habitation et foncière, n'ayant pas été révisée depuis 1970, ne reflèterait plus la réalité du marché. Mais cette réforme ne se concrétisera pas avant 2018.

Quelle est la fiscalité des résidences secondaires ?

Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires représentent beaucoup plus de charges fiscales. Les avantages fiscaux habituellement obtenus par le propriétaire sur sa résidence principale sont généralement minimes ou même absents sur ses résidences secondaires. Il est vrai qu'un Plan Epargne Logement peut financer une partie de l'achat de sa résidence secondaire, mais la résidence secondaire ne profite pas d'autres avantages fiscaux. Ainsi, ne sont pas accordés :

* la réduction d'impôt sur le revenu se rapportant aux travaux et aménagements effectués sur la résidence.
* la décote de 20 % sur la valeur de la résidence secondaire pour le calcul de l'Impôt sur la fortune ou ISF.
* les réductions sur les droits de succession.
* l'exonération systématique des plus-values lors de la revente de la résidence secondaire : la plus-value réalisée est imposable au titre des plus-values immobilières.

Par ailleurs, les impôts locaux appliqués sur les résidences secondaires d'un propriétaire sont plus élevés, même si elles ont les mêmes caractéristiques que la résidence principale. Le propriétaire devra ainsi s'acquitter annuellement, pour chacune de ses résidences secondaires, d'une taxe d'habitation, d'une taxe foncière sur les propriétés bâties et d'une taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Il est toutefois possible de profiter de l'exonération sur les plus-values en cas de cession de sa résidence principale sous certaines conditions :

* être propriétaire de la résidence depuis au moins 15 ans
* vendre le bien pour un prix n'excédant pas 15 000 euros.

Peut-on louer sa résidence principale ?

Il est tout à fait envisageable de mettre sa résidence secondaire en location quelques semaines ou quelques mois par an. C'est d'ailleurs un excellent moyen d'obtenir des revenus supplémentaires qui vont notamment servir à s'acquitter des lourdes charges fiscales précédemment citées.

Néanmoins, les loyers perçus seront soumis à l'impôt sur le revenu sous le régime des Micro Bénéfices Industriels et Commerciaux ou Micro BIC. Si la somme annuelle des loyers reste en deçà des 32 000 euros, la taxe sera appliquée après un abattement forfaitaire de 50 %.

Selon la situation du bien immobilier, la résidence secondaire peut faire l'objet d'une taxe de séjour que les locataires devront payer. Les habitations situées en montagne ou en bord de mer sont concernées.

Une autre alternative est de convertir sa résidence secondaire en résidence de tourisme. Il suffit pour ce faire de contacter une société d'exploitation et de signer avec lui un bail commercial d'une durée minimum de 9 ans qui se chargera de la gestion de sa résidence de tourisme. Il est toujours possible ensuite d'occuper la maison jusqu'à huit semaines par an durant les périodes de vacances. En plus, une TVA de 19,6 % sur la valeur du bien sera récupérée.

Acheter un logement sur le site du service public

• Je m'informe sur la superficie du bien mesurée par le vendeur. Celle-ci doit apparaître dès la promesse de vente (achat d'un logement ancien) ou le contrat de réservation (achat d'un logement neuf).
• Je demande au propriétaire le diagnostic technique
• Je m'informe sur l'état des parties communes en demandant au propriétaire la consultation du carnet d'entretien de l'immeuble
• Je m'informe sur l'état descriptif du lot ainsi que sur le montant des charges locatives et le paiement des travaux votés ou susceptibles de l'être en demandant au propriétaire le procès-verbal des dernières assemblées générales et la consultation du règlement de copropriété.

• Je me renseigne auprès du service de l'urbanisme de la mairie pour connaître l'évolution prévisible du quartier et les servitudes publiques ou les contraintes d'urbanisme qui pèsent sur le logement
• J'obtiens du propriétaire des informations sur la qualité du logement et de l'immeuble en consultant le dossier de diagnostics techniques immobiliers
• Je m'informe sur les possibilités de financement de mon projet immobilier
• Je m'informe sur les formalités nécessaires à l'acquisition d'un logement

Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente, ils doivent signer une promesse de vente.

Cette promesse de vente peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente, soit d'un compromis de vente.

Cet acte fixe d'ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera. Il est donc nécessaire de faire attention aux engagements pris lors de sa réalisation.

http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2965.xhtml

Tout immeuble en copropriété possède un carnet d'entretien. Ce document répertorie un certain nombre informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l'immeuble. Détenu et mis à jour par le syndic, il est tenu à la disposition de tout copropriétaire ou futur acquéreur qui en fait la demande.

http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2665.xhtml